'weede fase in principe
conomisch een haalbare
aak, ondanks tekort
Afbouw van de
eerste fase.
UtRDAG 20 FEBRUARI 1975
LEUSDER KRANT
De tweede fase: 79.200 m2 voor voorzieningen als scholen, sporthal etc..
ook het één en ander. Deze voorzie
ningen zijn o.a.: de verbetering van
de aansluiting met Achterveld inclu
sief een brug over het Valleikanaal,
voetgangers-bruggen en -tunnels,
groenelementen zoals stadspark en
sportparken, extra verkeersvoor-
zieningen ten behoeve van het hoofd
centrum; aansluitingen op rijksweg 28
in noordelijke en westelijke richting,
verbreding van het viaduct over de
rijksweg 28 en een gedeelte van de
Heiligenbergerweg ten behoeve van de
verbinding met Amersfoort; voorzie
ningen openbaar vervoer, fiets- en
bromfietsroutes buiten de woongebieden
en tenslotte de Schoolsteegbosjes.
Een deel hiervan komt geheel ten
laste van de gemeentelijke nieuwbouw-
plannen: f6.700.000,- Voor een deel
van bovengenoemde investeringen zal
dekkingsmiddelen gezocht moeten wor
den bij het rijk, de provincie of an
dere subsidiegevende instanties.
De mogelijkheden voor het eigendom
en beheer van de Schoolsteegbosjes
moeten nog nader onderzocht worden.
KONKLUSIE
Uit bovenstaande blijkt dat de binnen
de, in de voorafgaande deelnota's ge
formuleerde beleidsintenties, uit de
verkoop van gronden in het woon- en
centrumgebied van de tweede fase, een
opbrengst is te ramen van ca
f61 400 000,-
Verder is gebleken dat uitgaande van
een geraamd grondgebruik de investe
ringen binnen het gebied van de tweede
fase op ca f56.900 000,- te schatten
zijn, welk bedrag nog met minimaal
f6.700.000,- verhoogd moet worden ten
behoeve van investeringen buiten het
plangebied.
Dit totaal van f63.600.000,-
overschrijdt de opbrengsten met
f2.200.000,-.
Daar het hier om een betrekkelijk
gering percentage van de opbrengsten
gaat moet een tweede fase met een
sluitende exploitatie mogelijk geacht
worden.
Hierbij dient evenwel bedacht te
worden dat er binnen de exploitatie nog
ruim 2 miljoen overbrugd moet worden,
waarbij dan nog geen rekening gehou
den is met ten laste van de gemeente
komende delen van investeringen, waar
van op dit moment verondersteld is
dat zij geheel door derden subsidiabel
zijn
Door het bijsturen van het woning-
bouwprogramma, en een verdere ver
deling in huur- en koop van de pre
miewoningen hierin, zal bij een nader
onderzoek naar de invloed van de grond -
prijzen op de woonlasten, een hogere
opbrengst uit de verkoop van gronden
gezocht kunnen worden.
Een tweede gegeven wat nader be
zien moet worden is de lokatie en groot
te van de tweede fase. In deze nota
is op basis van een gemiddeld grond
gebruik uitgegaan van een oppervlak
voor de woon- en centrumfunktie van
ca 140 ha.
De voorafgaande nota's geven impli
ciet het terrein besloten door het plan
Groenhouten, de Hamersveldseweg, het
zuid-westelijk industriegebied (PON)
en de Groene Zoom en het terrein
besloten door de Noorderinslag, het
Valleikanaal, een lijn 100 m ten noor
den van de Schoolsteegbosjes en de
Hamersveldseweg, als het gebied voor
de tweede fase aan
Dit gebied heeft exclusief de erven
van, als waardevol aangegeven boerde
rijen, een oppervlak van ca. 130 ha.
Er van uitgaande dat het centrum
gebied een reserve moet hebben voor
een eventuele derde fase zou met een
verdichting of een vermindering met
10% uitgaande van het in de vorige
paragraaf gegeven grondgebruik, de ge
hele tweede fase binnen dit gebied te
lokaliseren zijn.
Dit zal een vermindering van de
verwervingskosten en wellicht ook van
de inrichtingskosten tot gevolg hebben
Een verdichting zal echter ook gevol
gen hebben voor de netto dichtheid in
de woonbuurten waardoor voor de to
taliteit misschien tot een wat urbanere
opzet gekozen moet worden, dan aan
vankelijk werd voorgestaan.
In het bovenstaande heeft de 100 m
strook langs het Schoolsteegbosjes
complex geen bestemming gekregen
Mogelijk dat bij de verdere detail
lering van het tweede fase plan een
aantal bestemmingen in deze strook
kan worden gerealiseerd. Met name
in het westelijke deel van deze strook,
waarbij dan gedacht kan worden aan
bestemmingen als schoolwerktuinen,
kinderboerderij e.d.
Hierdoor wordt een verdichting van
het plan minder noodzakelijk en wel
licht geheel overbodig.
Bovenstaande zaken zullen bij de
opstelling van het definitieve program
ma van eisen, o.a. aan de hand een
aantal schetsen, nader onderzocht wor
den, op grond waarvan met betrekking
tot de exploitatiemogelijkheden van de
tweede fase definitieve conclusies kun
nen worden getrokken", aldus de deel-
nota.
Op maandagavond 24 februari a.s.
zal de werkgroepbestemmingsplannen
van het «JML zich over deze materie
gaan buigen Deze nota", aldus bur
gemeester Van der Post, ..bevat de
financiële konsekwenties van het uit
gestippelde beleid Daar zou de werk
groep zich in de eerste plaats op
moeten richten Dat hoeft, dachten wij,
geen grote problemen op te leveren!
Mocht er behoefte zijn aan nadere
toelichtingen door financiële deskun
digen. dan is dat echter ook mogelijk
Vraag. ,.Er wordt in de deelnota
gesteld, dat wellicht een groter aantal
woningen per hectare gebouwd zal
moeten worden om het geraamde te
kort van twee miljoen te kunnen over
bruggen. Er zullen mensen zijn, die
zullen stellen: bouw dan minder hui
zen. Hoe zit dat?"
Burgemeester ..Minder huizen
bouwen binnen het desbetreffende plan
gebied betekent uiteraard, dat het ge
raamde tekort alleen maar groter zal
worden, omdat de economische haal
baarheid wordt verkleind Maar ver
dichting van de bebouwing is niet het
eerste middel waar we naar willen
grijpen om een sluitende exploitatie
te krijgen Waarschijnlijk komen we
terug op de kavelprijs voor de woning
wetwoningen. Zoals bekend liggen die
prijzen lager dan in de omliggende
gemeenten. Overigens moeten we voor
zichtig zijn met het schatten van de
inkomsten"
Het hoofdcentrum zal in gedeelten
worden gebouwd Als eerste komen
wellicht de winkels aan de beurt, want
het is nodig om bij een groei van de
bevolking niet achter te blijven wat
betreft de winkelvoorzieningen.
Wat betreft de aansluitingen op rijks
weg 28 in zuidelijke en noordelijke
richting: hierover kon burgemeester
Van der Post nog weinig konkreets
meedelen. De besprekingen zijn nog
steeds gaande.
Vraag: ,,Ook nu weer is er sprake
van de aanleg van voetgangersbrug
gen en -tunnels. Op zich natuurlijk
erg nuttig, maar voor de eerste fase
is het nog steeds behelpen met ver
keerslichten of voetgangersoversteek
plaatsen. Zit er nu vaart in de ont
wikkeling van voetgangersbruggen en
tunnels?"
Burgemeester Van der Post: ..Daar
wordt op dit moment nog steeds drif
tig op gestudeerd. De moeilijkheid is
hoe maken we dergelijke aanleg fi
nancieel haalbaar. Het is in ieder
geval geen kwestie van zo'n f30 tot
f40.000,- Het gaat om veel hogere
bedragen.
Vraag ,.Wat wordt het eerste uit
gevoerd0"
Burgemeester: ..Het eerste deelplan
zou Claverenblad kunnen zijn, omdat
dit deel het minste invloed heeft op
de totale tweede fase Met andere
woorden: het zou net zo goed een deel
van de eerste fase kunnen zijn zonder
verdere stedebouwkundige konsekwen
ties".
De volgende fase van het komende
woningbouwprogramma na behandeling
van deze deelnota in het CML is het
maken van enkele schetsen voor het
eerste deelplan. De schetsen zullen
aan het CML ter bestudering worden
voorgelegd. De behandeling zal op de
zelfde wijze gebeuren als met de deel
nota's is gebeurd. Verder wordt ge
dacht aan een zo goed mogelijke pre
sentatie van de ontwerpplannen via het
nieuwe gemeentelijke informatie-cen
trum, zoals door wethouder Wagenaar
tijdens een CML-vergadering reeds
was aangestipt. ,,Er wordt nog naar
een goede vorm gezocht", aldus bur
gemeester Van der Post.
De deelnota: „Economische verken
ningen" is voor f5,- verkrijgbaar op
het gemeentehuis.
„De economische haalbaarheid
van bet plan ligt wel vast", aldus
burgemeester Van der Post in
een toelichting op de deelnota,
„maar een nadere becijfering zal
moeten uitmaken, in hoeverre er
nog moet worden bijgestuurd.
Daarom is de deelnota ook onder
het motto: „Economische verken
ningen" uitgebracht. Definitieve
cijfers komen later".
.In deze deelnota wordt uit-
,'aan van een aantal woningen (3090),
van een aantal inwoners. Nu is er
BK steeds een verschil van mening tus-
g de werkgroep van CML en het ge
meentebestuur over het aantal inwo-
;JJrs van 1985.'De gemeente houdt het
!L:8 500- het CML op 27.000 tot"
f.000".
|ife heer Van der Post. „Het is heel
ankelijk van de gemiddelde woning-
:etting hoeveel inwoners 3090 wo-
'gcn gaan opleveren. Dat is op dit
«nent beslist nog niet te zeggen,
usden heeft - in verhouding met de
j^si van Nederland - een hoge gemid-
wonmgbezetting. Hoewel ook
•rin een dalende tendens wordt be-
•wd, zal dit volgens prognoses toch
*el enige jaren het geval zijn.
•we cijfers zijn echter niet te noe-
Praten over inwoneraantallen
h l,n dlt Ücht gezien dan ook maar
betrekkelijke waarde".
WONINGWETWONINGEN
«n d? de tweede fase gaat men uit
g" 4uprocent woningwetwoningen, 35
1*'e. woningGn (huur en koop) en
Bwsel^tor De stichtingskosten
■LÏÜ- grondkosten) van woning-
lG0nnrfng?n* zullen variëren van
lonr h f75.000,-, degrondkosten
K 4(to *oninSen van f6 600.- tot
Por dit gebeente Leusden hoopt
Ju vpr K-?em woningz°ekenden met
tót»n n d inkomen te kunnen
Doordat de kavelkosten voor de
woningwetwoningen aan de lage kant
zijn, zit er een mogelijkheid in, dat
er een verhoging plaats zal moeten
vinden in verband met de totale exploi
tatie van het plan. „Dit zal echter
dienen te worden afgewogen tegen het
sociaal - economische programma
zegt de deelnota. De totale opbrengst
van woningwetwoningen in de tweede
fase wordt geraamd op f 10.698.500,-
PREMIE WONINGEN
De stichtingskosten van particuliere
premiehuur- en premiekoopwoningen
liggen m de regel hoger dan van wo
ningwetwoningen. Dit komt in eerste
instantie voort uit de wijze van ont
wikkelen en financieren. Daar deze ho
gere stichtingskosten een hogere huur
tot gevolg hebben zal de ontwikkelaar
vooral als het om premiehuurwoningen
gaat, om te kunnen concurreren met
woningwetwoningen ook een wat luxere
woning aanbieden met dus wat hogere
netto bouwkosten.
Uitgaande van netto bouwkosten van
f58.000,- tot f68.000,- en bijkomende
kosten van f 7.800,- tot f9.000,- res
teert er bij stichtingskosten van
f80.000,- tot f95 000,- voor de grond
f 15.000,- tot f 18 UUU,- per kavel. Dit
omgerekend naar het prijspeil medio
1975 exclusief B.T W. geeft f 14.200,-
tot f 17 100,- per kavel.
De gemiddelde kavelprijs voor pre
miewoningen is dan f 15 800,-. De to
tale opbrengst, f 17.095.700,-.
Deze gemiddelde kavelprijs is niet
ongebruikelijk voor particuliere pre
miewoningen, doch zal nader bezien
moeten worden in samenhang tussen de
verdeling van het aantal premiehuur- en
premiekoopwoningen.
VRIJE SECTOR
In de vrije sector is het moeilijker
de mogelijke opbrengst van de grond
te bepalen daar hier het woningont
werp en de marktsituatie een grote
rol spelen bij de verkoopbaarheid van
de woning.
Maar uitgaande vanf 17.000,-voorde
duurste premiewoningen lijkt een mi
nimum opbrengst van f20.000,-en voor
de duurste gemiddeld f35.000,- rede
lijk.
De totale opbrengst uit de vrije sector
wordt dan: f21.485.000,--.
De totale opbrengst voor de gehele
tweede fase kan dan worden geraamd
op f49.279.200,- (wat betreft de wo
ningbouw).
De uiteindelijke kavelprijzen zullen
- mede aan de hand van de ligging,
grootte en de mogelijkheden (bestem
ming) van de verschillende kavels wor
den vastgesteld. Bij het opstellen van
het definitieve programma van eisen
zullen deze kavelprijzen en de invloed
van deze op de uiteindelijke stichtings
kosten, in het woningbouwprogramma
nader bezien worden.
WINKELVOORZIENINGEN
De deelnota gaat uit van een gemid
delde jaarhuur van winkelruimten van
f165,- per m2 b.v.o. Dit komt overeen
met f1375,- aan stichtingskosten per
m2 b.v.o. (inclusief btw). Inclusief in
stallaties, honoraria, renteverliezen
e.d. worden de bouwkosten voor win
kelruimten geschat op f900,- m2 b.v.o.
Voor de grond blijft over een bedrag
van f285,- per m Hierbij speelt ook
de marktsituatie op het moment van
aanbod een rol. In de deelnota wordt
uit de 7000 m2 hoofdcentrum en 1200 m2
in de subcentra een bedrag van
f2.337.000,- aan opbrengsten geraamd.
Naast de 7000 m2 aan winkels zal
het hoofdcentrum ook nog 4200 m2
voor andere verzorgende bedrijven be
vatten en 2000 m2 voor een autoservice-
station. De opbrengst hiervan wordt
geraamd op f830.000,-. Ten behoeve
van onderwijsvoorzieningen, over
heidsgebouwen en sociaal-culturele,
medische en rekreatieve voorzieningen
zal in de tweede fase ca. 95.000 m2
worden gereserveerd. Hiervoor wordt
een grondprijs van f80,- per m2 aan-
genomen. De opbrengst uit deze voor
zieningen worden aan de hand van deze
cijfers geraamd op f7.600.000,-.
De totale opbrengst van de tweede
fase wordt geraamd op f61 411.000,-.
VERDELING GROND
Interessant is de verdeling van de
beschikbare grond in m2. Hieronder
een globaal overzicht:
Woningbouw: 503.700 m2; voorzie
ningen hoofdcentrum 28.200 m2; overi
ge voorzieningen: 79 200 m2; school-
sportterreinen, schoolwerktuinen en
volkstuinen: 105.000 m2; verhardingen:
363.900 m2; groenvoorzieningen:
316 500 m2. Totaal: 1.396.500 m2.
De 166 000 m2 voor parken, speel
plaatsen e.d. komt neer op 44 m per
woning of vergelijkbare eenheid. Voor
het overige groen wordt een norm
aangehouden van 40 m2 per woningen,
zodat in totaal aan groenvoorzieningen
80 m2 per woning beschikbaar zal zijn
hetgeen ruim boven de norm van 60 m
per woning ligt.
Bij het bepalen van de kosten zijn
vier hoofdelementen belangrijk, te
weten de kosten ten behoeve van de
verwerving, de planstrukturen, de in
richting en de bovenwijkse voorzie
ningen. In de groenvoorziening zal
ongeveer 3 tot 4% van het totaal in
te richten gebied als open water moeten
worden gerealiseerd.
De kosten van verwerving wordt
(inclusief renteverliezen, ontpachting,
bedrijfsliquidaties e.d.) geraamd op
f12.600.000,-
Voor de planstrukturen is dat een
bedrag van ca. f 13.100.000,-. Hier
onder worden de volgende voorzie
ningen begrepen: hoofdontsluitingswe-
gen, stamriolen en gemalen, voetgan
gers- en fietspaden, waterpartijen met
bruggetjes en voorzieningen t.a.v. ar
tesische bronnen en mogelijke bema
ling; extra kosten t.a.v. grondwater
stand, ontpoldenngskosten, groenele
menten, wijkpark; voorzieningen t.a.v.
schoolsportterreinen, schoolwerktui
nen en volkstuinen; planvoorbereiding
(globaal plan), werkvoorbereiding en
toezicht van bovengenoemde voorzie
ningen.
Na aftrek van de ruimte voor plan
strukturen resteert van de ca 140
hectare grond nog ca. 100 hectare.
De inrichtingskosten hiervan worden
geraamd op ongeveer f260.000,- per
hectare. De totale kosten zouden der
halve geraamd op f26.000.000,-. To
tale kosten tweede fase. f56.900.000,-
(inclusief rente e.d.).
Bovenwijkse voorzieningen (dat zijn
voorzieningen, die niet alleen van
belang zijn voor de wijk zelf) kosten
(Van de redaktie)
LEUSDEN/CENTRUM - Vandaag in dit nummer een uitgebreid artikel over
de deelnota: Economische verkenningen ten aanzien van de economische uit
voerbaarheid van de tweede fase. Binnen afzienbare tijd (verwacht wordt nog
dit jaar) zal gestart kunnen worden met de tweede fase van de uitbreidingen
van Leusden/Centrum. In totaal zal er plaats zijn voor 3090 woningen. De
start van de tweede fase betekent tevens de afronding van d#» eerste fase,
waarmee men op dit moment mee bezig is. Er zijn nog drie plannen, die nog
niet geheel zijn afgerond: Alandsbeek-oost, Rozenboom en Groenhouten. Alands-
beek-oost kreeg (vooral aan de zijde van de Asschatterweg) reeds een vrijwel
definitief gezicht na de aanleg van binnenhofjes en groenbeplanting. Ook Groen
houten is voor een groot deel gereed, wat vooral aan de kant van de Noorder
inslag duidelijk te zien is. Hier twee foto's, boven het plan Alandsbeek-oost
met een gezicht op een hofje, onder Groenhouten, het gebied tussen de be
bouwing en de Groene Zoom.
«tweede fase: 503.700 m voor de woningbouw..
tweede fase: Hoofdcentrum: 28.200 m2 voorzieningen, waaronder een
gemeentehuis
- In principe kan de uitbouw van Leusden-centrum
tweede fase economisch uitvoerbaar zijn, ook al wordt er een tekort
van zo'n twee miljoen gulden in de exploitatie. In de deelnota: „Eco-
verkenningen" worden enkele suggesties gedaan om dit verwachte
op te kunnen vangen. Eén suggestie is het verdichten van het aantal
per hectare, hoewel dit tot een urbanere opzet zal leiden. Met andere
door meer huizen op één hectare grond te zetten, waardoor een gro-
stadseffekt zal ontstaan. Een andere mogelijkheid is de grondprijs - die
Leusden in verhouding met omliggende gemeenten toch al aan de lage
is - te verhogen. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen, dat in de
rekening is gehouden met de 100 meter strook langs de School-
mgeen bestemming heeft gekregen, maar gebruikt kan worden
ir schoolwerktuinen en bijvoorbeeld een kinderboerderij. In dat geval wordt
«d verdichting van het plan minder noodzakelijk en wellicht geheel overbodig,
go wordt in de deelnota gesteld. In totaal zullen er 3090 woningen in de tweede
ie worden gebouwd. Het is nog niet bekend met welk deel zal worden begonnen,
trover wordt op dit moment nog gestudeerd. Na behandeling van de deel-
fta „Economische verkenningen" door het CML op 24 februari a.s., zal kunnen
trdeo begonnen aan het maken van schetsen voor het eerste deelplan.
JMeD hoopt met de realisering van dit plan eind dit jaar te kunnen beginnen,
irspronkelijk lag het in de bedoelingen het deelplan ,,'t Claverenblad" het
"st te realiseren (hoofdzakelijk met woningwetwoningen en premiewoningen),
er zijn alternatieven die momenteel worden bestudeerd (in verband onder
t met de grond, die al dan niet in het bezit van de gemeente is. Indien de
op een ander gedeelte van de tweede fase valt om mee te starten, betekent
«t volgens burgemeester Van der Post niet, dat daarmee de bouw van woningen
«de sociale sektor naar een later tijdstip wordt verschoven.
